niềm vui cho BĐS, ai quan tâm vào góp ý (xin mod đừng xóa nhé)

Trên lý thuyết là thế.Nhưng trên thực tế là Tiền túi của dân có đủ để mua không?giá cả có đã hợp lý chưa?...từ năm trước tới giờ Việc bán nhiều hơn mua.Dân nghệ không có công ăn việc làm ổn định thì lấy đâu ra nhiều tiền để đầu tư chứ..

..............

Mình cũng công nhận như bạn, nhưng mình có suy nghĩ sâu xa hơn. Các công ty BĐS thường làm ăn mập mờ với các cán bộ công chức nhà nước, thường là các lí do như thu hồi đất để xây dựng chung cư giá rẻ cho những người thu nhập thấp. Trên thực tế là lấy đất của dân bán cho dân, được lợi là chỉ có các nhà đầu tư và cán bộ nhà nước. Đất thì lấy đất ruộng, đất ao với giá đền bù rẻ mạt, nhưng khi bán thì bán với giá của đất biệt thư hoặc đất quy hoạch

Thị trường BĐS bây giờ chả biết đâu mà lần.mong sao cho nó phục hồi trở lại

-BĐS có thật là đi xuống, khi ngân hàng thắt chặt, chống lạm phát.---> Có thật như thế hay không?
- Mình xin đóng góp một số ý kiến như sau, rằng BĐS đang có một cú hích để phục hồi sau thời gian đóng băng vừa qua.
- Sau đây là các ý kiến liên quan đến sự phục hồi của BĐS
. + Trước hết, nếu những tuyên bố của Thống đốc Nguyễn Văn Bình mới đây rằng lãi suất huy động sẽ hạ 1% mỗi quý nếu lạm phát được kiểm soát là hiện thực sẽ đem lại những tác động tích cực. Lãi suất hạ 1% chẳng bõ bèn gì nhưng nếu giảm 3-4 % và dự án bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn hơn chắc chắn sẽ là cú hích đáng kể. Chưa kể lãi suất huy động thấp sẽ khiến người gửi tiền không còn muốn giữ tiền ở nhà băng, khi đó bất động sản vẫn sẽ là sự lựa chọn hàng đầu khi đà trượt giá của tiền đồng chưa dừng
. + Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán đang sôi động trở lại. Trước nay, bất động sản và chứng khoán luôn là những kênh đầu tư thông nhau như thực tế những năm trước cho thấy. Ngoài những nhà đầu tư thoát hàng, sẽ có những khoản chốt lời được chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Các công ty tư vấn như Savills, CBRE đều cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính đang nhăm nhe nhảy vào mua lại các dự án bất động sản tiềm năng khi các chủ đầu tư nội rơi vào cảnh túng bí. Cũng không thể bỏ qua thống kê năm 2011 đã có 52% trong số 9 tỷ USD kiều hối được đổ vào thị trường nhà đất. Từ nay đến cuối năm, lượng kiều hối dồi dào cũng là yếu tốc được kỳ vọng sẽ góp phần làm tan băng bất động sản.
. + Thêm nữa, đã xuất hiện một vài chỉ dấu cho thấy xu hướng nhà nước bắt đầu cân nhắc việc ra tay kích thích thị trường. Đầu tiên là Bộ Xây dựng thông báo nhà nước sẽ tung tiền mua lại các dự án chung cư có giá 15 triệu đồng/m2. Tiếp sau, hai bộ Xây dựng và GTVT vừa ký thỏa thuận về việc sẽ dùng xi măng để triển khai xây dựng nhiều tuyến đường trong thời gian sắp tới. Ngay khi tiền sẽ được bơm ra, thị trường nhiều khả năng sẽ có những biến chuyển hứa hẹn.
. + tín hiệu phục hồi của kinh tế châu Âu về khủng hoảng nợ công đang được khắc phục đã đặt niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời trong nước chỉ số tiêu dùng CPI tháng 3 rất thấp, ở ngưỡng 0,16% và cả quý khoảng 2,55% cho thấy cơ hội kiểm soát lạm phát năm 2012 của Việt Nam sẽ ở ngưỡng dưới hai con số. Đây là cơ sở để kinh tế vĩ mô sớm ổn định và phát triển bền vững. Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nhu cầu thị trường, diện tích bình quân về nhà ở của chúng ta còn thấp, năm 2009 bình quân 17,5m2 sàn/người, chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam đến 2020 diện tích nhà ở bình quân cả nước ở mức 25m2 sàng/1 người , khoảng 80 % sinh viên được thuê nhà và 60% công nhân khu công nghiệp được thuê nhà ở . Năm 2009 có khoảng 25,4 triệu dân tại đô thị tương đương 29,6% tổng dân số, dự báo 2020 sẽ là 43,2 triệu dân tại đô thị, dự báo sẽ cần 1026 triệu m2 nhà ở tại đô thị năm 2020 (như vậy mỗi năm cần khoảng 50 triệu m2 nhà ở).
. + Một động thái cho niềm tin nữa đó là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã chỉ đạo các ngân hàng hướng tới giảm lãi suất cho vay và thông qua trần lãi suất huy động.
. + Tuy nhiên để thị trường bất động sản vượt khó khăn, ông Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng trước hết về phía nhà nước bên cạnh hàng loạt các giải pháp ngắn hạn như mua những bất động sản giá vừa phải , hình thành các quỹ tiết kiệm bất động sản , nhà nước cần thực sự coi trọng việc hình thành đồng bộ các chính sách phát triển thị trường bất động sản, nhất là các chính sách về tài chính liên quan đến bất động sản, bên cạnh đó nhà nước cần xem xét đưa vào nghiên cứu chính sách thuế bất động sản.Cũng theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà , nhiều công cụ tài chính trung và dài hạn cho nhà ở đang được trình Chính phủ
. + Trong tháng 4/2012, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở và sẽ thực hiện thí điểm trong năm 2013. Sẽ tiến hành hai mô hình là mô hình quỹ tiết kiệm và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp vay để mua , thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân , nhà ở xã hội và mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở đối với đối tượng có thu nhập ổn định từ trung bình trở lên theo cơ chế thị trường

lý thuyết sẽ làm cho bđs thì có nhiều, đất rồi sẽ lên thôi, nhưng mà dân đầu cơ chịu được đến khi đất lên thì cũng tèo rồi. cho nên có tiền vẫn gửi NH cái đã.

Hết thời kỳ của sốt xình xịch rồi, những người đầu cơ đất sẽ vất vả vì thuế đất, nhà trong tương lai gần và khó thoát hàng do BĐS thanh khoản kém. Ngoài ra, kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp đang trên bờ vực phá sản, do lượng hàng hóa tồn kho nhiều, không bán được, chi phí đầu vào tăng, vốn vay rất khó huy động, nhất là các NH lừa cho DN trả tiền rồi không cho vay lại....Khả năng tăng của BĐS là khó nếu không nói còn giảm tiếp.
Dòng tiền vào Chứng khoán vào lúc này là tốt nhất vì CK cũng chẳng thể giảm sâu nữa, hơn nữa lãi suất gửi NH sẽ giảm trong tháng 4. Theo nhận định của các bạn????

ông này có tìm hiểu nhưng chưa đi sâu sát vào tài chính ngân hàng khúc dạo đầu của Ngân hàng nhà nước mà nợ xấu đã lên tới 200 nghìn tỷ cho lĩnh vực BDS. nếu mổ xẻ hệ thống Bank Vietnam thì số nợ xấu này còn vượt nhiều. Theo tôi BDS ở TP.HCM sẻ giảm gần giá đích thực và HN giảm mạnh hơn HCM còn ở V sẽ còn giảm nhiều. thực tế V chưa giảm và thị trường đang giằng co chưa giảm nhiều chỉ có ít giao dịch thành công thôi. cơn bão xa đang tiến đến thành V...

Nhiều tổ chức tín dụng thực chất đã bị cụt hết vốn (hệ số CAR âm), tức đã mất khả năng thanh toán nhưng vẫn tạo vỏ bọc bên ngoài là chỉ bị khó khăn về thanh khoản.
“Có thể nói giai đoạn 1 là “chẩn bệnh” hệ thống đã hoàn thành khá xuất sắc, tất nhiên với cái giá phải trả cũng khá đắt. Ngân hàng Nhà nước đã ở thế chủ động để đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc hệ thống tổ chức tín dụng dù phải đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức”.


Đây là đánh giá của TS. Trịnh Quang Anh, Giám đốc nghiên cứu kinh tế - Ngân hàng Hàng hải (Maritime Bank), trong tham luận tại diễn đàn “Kinh tế Việt Nam năm 2012: Khởi động mạnh mẽ quá trình tái cơ cấu nền kinh tế” do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức tại Đà Nẵng trong hai ngày 8 và 9/4.


Theo phân tích tại tham luận này, có thể xem nợ xấu chính là một nhân tố “giúp” đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu hệ thống.


Nợ xấu các ngân hàng là bao nhiêu?


Theo Thông tư số 35, chậm nhất ngày 15/6/2012 tỷ lệ nợ xấu trong tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế sẽ được Ngân hàng Nhà nước công bố. Trước thời điểm này, một số phân tích độc lập cũng đã ước tính những con số đáng tham khảo.


Tuần rồi, hãng định mức tín nhiệm quốc tế Fitch Ratings cho rằng tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam có thể cao gấp 4 lần con số 3,3% được công bố. Ở đây có sự khác biệt quá lớn, có thể xuất phát từ cơ sở phân loại theo các tiêu chuẩn quốc tế hoặc tiêu chuẩn của Việt Nam.


Còn nếu theo tỷ lệ 3,3%, con số nợ xấu của hệ thống ước tính là hơn 90 nghìn tỷ đồng.


Đó cũng là con số được TS. Trịnh Quang Anh đưa ra trong tham luận nói trên. Tuy nhiên, ông cũng dự phòng rằng: “Chúng tôi ước tính, nếu hạch toán đúng và áp dụng chuẩn quốc tế về phân loại nợ, nợ xấu ngân hàng thực chất sẽ đạt tới mức ít nhất là 10% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, tức khoảng trên 10 tỷ USD, chiếm gần 10% GDP hiện hành của Việt Nam”.


Và quan ngại được đưa ra, nếu so sánh mức nợ xấu này với mức vốn tự có đã điều chỉnh theo quy định hiện hành cộng với quỹ dự phòng rủi ro tín dụng đã được trích lập, tỷ lệ này sẽ vượt quá 50% - mức báo động đỏ. Nhìn nhận này được diễn giải thêm, nhiều tổ chức tín dụng thực chất đã bị cụt hết vốn (hệ số CAR âm), tức đã mất khả năng thanh toán nhưng vẫn tạo vỏ bọc bên ngoài là chỉ bị khó khăn về thanh khoản.


Cũng theo chuyên gia của Maritime Bank, trong tổng số dư nợ cho vay bất động sản của các tổ chức tín dụng được báo cáo - hiện khoảng trên 200 nghìn tỷ đồng (chưa tính các khoản cho vay dưới hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đảo nợ qua ủy thác đầu tư…), số đầu tư vào phân khúc phát triển dự án xây dựng và đầu cơ bất động sản ước chiếm tới 90%. Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng, sụt giá và chưa có dấu hiệu hồi phục tới cuối 2012, riêng nợ xấu từ khu vực này có thể chiếm tới 60% tổng nợ xấu ngân hàng.


Điểm đến chưa phải cuối cùng...


Nợ xấu gia tăng tạo thêm áp lực cho khó khăn thanh khoản; sức ngân hàng yếu đi và dễ bị “dồn” đến yêu cầu tái cơ cấu, nhất là khi các cửa tìm vốn bị siết lại. Mối liên hệ này được TS. Trịnh Quang Anh đưa ra trong tham luận của mình, một phần giải thích vì sao quá trình tái cơ cấu hệ thống đang diễn ra khá nhanh như vậy.


Chuyên gia này nhìn nhận rằng, thanh khoản hệ thống vẫn luôn tiềm ẩn nguy cơ bất ổn do vấn đề nợ xấu ngân hàng chưa thể được giải quyết sớm. Thêm vào đó, sự kiện trần lãi suất huy động được tái áp đặt đầu tháng 9/2011 đã đẩy hệ thống vào nguy cơ rủi ro cao hơn khi mà vấn đề thanh khoản hệ thống chưa được giải quyết, và chắc chắn chưa thể được giải quyết sớm khi gốc của vấn đề là chất lượng tài sản ngân hàng thấp và có nguy cơ ngày càng xấu đi (chủ yếu do các yếu tố ngoại sinh: điều kiện vĩ mô chưa được cải thiện vững chắc, các thị trường tài sản tiếp tục suy giảm hoặc đóng băng, sản xuất có dấu hiệu rơi vào đình trệ...).


Với các ngân hàng yếu kém, từ gánh nặng nợ xấu gia tăng, thanh khoản trở nên ngột ngạt hơn khi cộng thêm khó khăn huy động vốn với trần lãi suất. Tình thế buộc phải vượt trần có từ đây. Nhưng đó không phải là con đường chính yếu và lâu dài, họ buộc phải dựa vào huy động ở thị trường 2 - liên ngân hàng.


Thế nhưng, nợ xấu liên ngân hàng nổi lên. Các điều kiện cầm cố, thế chấp xuất hiện phổ biến và thị trường liên ngân hàng rơi vào tình trạng “đóng băng”. Theo TS. Trịnh Quanh Anh, lãi suất liên ngân hàng vừa qua có xu thế giảm khá rõ rệt, tuy nhiên không phán ánh đúng cung - cầu vốn khi mà phạm vi lẫn quy mô của thị trường bị thu hẹp do các ngân hàng hạn chế cho vay và tập trung thu hồi nợ liên ngân hàng đã khiến khối lượng giao dịch sụt giảm.


Và điểm đến cuối cùng là: “Một số ngân hàng thiếu hụt thanh khoản, khi không thể huy động được vốn trên cả thị trường 1 lẫn thị trường 2, đường cùng đã buộc phải tìm đến cửa sổ tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước và chấp nhận các điều kiện kiểm soát khắt khe hay yêu cầu tái cơ cấu của cơ quan quản lý”.


Nhưng chưa hẳn đã là vấn đề cuối cùng. Trong tham luận của mình, TS. Trịnh Quang Anh đặt ra một số câu hỏi còn để ngỏ, và một điểm được nhấn mạnh: khi đã “dồn” được một số ngân hàng yếu kém vào tái cơ cấu, chi phí sẽ hết bao nhiêu và lấy tiền ở đâu, rộng hơn là để tái cơ cấu cả hệ thống?


“Giả thiết tổng chi phí tái cấu trúc hệ thống tổ chức tín dụng chiếm khoảng 15-20% GDP và ít nhất 60% số tiền này phải có ngay trong năm 2012 để trước hết là làm sạch bảng cân đối kế toán của các tổ chức tín dụng, nếu vậy, nguy cơ phải cầu viện đến sự giúp đỡ của các tổ chức tài chính quốc tế như IMF, là hoàn toàn hiện hữu. Khi đó, sự suy giảm chủ quyền trong quản lý, điều hành hoạt động ngân hàng cũng như nguy cơ thị phần hoạt động của các tổ chức tín dụng trong nước bị chiếm lĩnh bởi các ngân hàng và nhà đầu tư nước ngoài là dễ nhận thấy”, bản tham luận đưa ra một giả thiết.
Như thế này thì lấy đâu ra tiền dành cho phi sản xuất được(bds,ttck,...).tiền huy động ở thị trường 2(dân cư) chủ yếu để tái cơ cấu ngân hàng.chứ ko phải để cho vay trên danh nghĩa.

............

Theo mình thì nền BĐS nhiều khả năng phục hồi khi nợ công của Châu Âu chấm dứt. Khi đó các công nhân, hay người dân sẽ tiếp cận được ngồn vốn ngân hàng, nhu cầu nhà ở sẽ tăng cao. Phía ngân hàng thì sẽ cho người dân và doanh nghiệp vay khi đầu vào của cá nhân, tổ chức là có thể, và sẽ đủ khả năng trả nợ + lãi cho ngân hàng..