Giới đầu tư BĐS đau đầu vì tiền "bốc hơi"

kenvin1006 · 07/07/2011

Giới đầu tư BĐS đau đầu vì tiền 'bốc hơi'

Vài tháng nay, giới đầu tư, đầu cơ bất động sản đang rơi tình cảnh đứng ngồi không yên vì “tiền bốc hơi” do giá đất giảm mạnh trong khi khoản lãi vay ngân hàng liên tục đội lên cao.

Tiền bốc hơi

Kể từ khi chính sách thắt chặt tín dụng đưa ra, thị trường ngay lập tức đảo chiều lao dốc, các phân khúc bất động sản giảm mạnh trong đó nhiều dự án phía Tây Hà Nội, Bắc quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long ... sau một thời gian dài tăng nóng đã tụt dốc thảm hại. Cá biệt, có dự án lớn như Park city, Dương Nội, Geleximco, Bắc An Khánh.... đã giảm 10-15 triệu đồng/m2. Việc giảm giá ngoài sức tưởng tượng đã khiến cho nhiều nhà đầu tư không khỏi tiếc nối do không kịp bán ra vào lúc thị trường lập đỉnh.

Chị Ánh Nguyệt (nhà đầu tư) cho biết, thời điểm cuối tháng 2, mỗi m2 đất dự án Geleximco trên đường Lê Trọng Tấn kéo dài lên đến 55-60 triệu đồng ở vị trí đường nhỏ, đường to, đẹp như khu A giá cao trên 100 triệu đồng/m2 mà không có người bán. Vậy mà hiện tại, nhiều lô liền kề đường nhỏ chỉ còn 42-45 triệu đồng/m2.

"Mấy tháng nay, ngồi nhìn tiền bốc hơi mà sốt hết cả ruột gan. Giờ muốn bán đi cũng không thể bán được" chị Nguyệt rầu rầu.

Nằm trên dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, dự án khu đô thị mới Dương Nội được xếp vào loại hàng 'hot' trên thị trường bởi vị trí đẹp, chủ đầu tư ưu tín. Thời điểm dự án mới bung hàng giữa năm 2010, giá mỗi m2 biệt thự 40- 42 triệu đồng. Chỉ vài tháng sau đó, giá liên tục tăng 60 triệu đồng/m2 lên 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, trong vòng 2 tháng nay giá biệt thự Dương Nội chỉ xoay quanh mức 58- 60 triệu đồng/m2

Anh Đức Học (Giám đốc sàn bất động sản Lộc Phát) cho biết, thời điểm đó nhà đầu tư đổ xô đi tìm mua biệt thự Dương Nội, giá liên tục được đẩy lên cao nhưng để tìm được người muốn bán không dễ kiếm. Thế nhưng, thời điểm này trái ngược hoàn toàn khi ngày nào cũng có người chào bán nhưng các nhà đầu tư lại không mặn mà. Chính vì vậy, giá dự án này hiện đã giảm xuống khá nhiều.

Theo anh Học, để thanh toán lô đất biệt thự Dương Nội khách hàng phải trả khoảng 12-15 tỷ đồng, trong bối cảnh lượng tiền khan hiếm như hiện nay, nhà đầu tư nào có vài tỷ đồng chấp nhận bỏ ra mua đất lúc này thực sự hiếm có huống chi với số tiền lớn như vậy "bói" cũng chẳng ra. Thực tế, nhiều người họ tính nếu có tiền gửi ngân hàng còn lợi hơn bởi nếu bỏ một đống tiền vào đó không biết bao giờ mới thu hồi được vì vậy nhà đầu tư không đổ tiền vào thời điểm này.

Lợi nhuận "ngược"

Ngậm đắng nuốt cay bỏ ra 6 tỷ đồng tiền chênh lệch mua 2 căn liền kề diện tích hơn 100 m2 tại dự án khu đô thị Parkcity (trên đường Lê Trọng Tấn, Hà Đông), chị Ngọc Oanh - một nhà đầu tư giờ rơi vào cảnh "khóc dở, mếu dở" bởi khoản đầu tư đã bị hao hụt hơn 1/3 khi giá dự án này liên tục giảm mạnh.

"Thời điểm tôi mua dự án đang là lúc thị trường sôi sục, giá mua đúng đỉnh cơn sốt 82 triệu đồng/m2 chênh lệch 3 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, hiện chủ đầu tư chào bán đợt 2 với mức bán gốc 87 triệu đồng/m2, tiền chênh ngoài 500 triệu đồng/căn. So với giá gốc lần 1, giá gốc của chủ đầu tư đưa ra cao hơn 5 triệu đồng/m2 cộng cả chênh ngoài chỉ có khoảng 1,2 tỷ đồng/căn. Vậy, tính sơ tôi lỗ 1,8 tỷ đồng/căn. Đó là còn chưa kể đến khoản lỗ do lãi vay ngân hàng" chị Oanh than thở.

Đầu tư hơn 1 năm dự án chung cư tại khu đô thị mới Văn Khê nhưng anh Mạnh Cường (nhân viên công ty Điện Lực Hà Nội) vừa quyết định bán bằng giá gốc 22 triệu đồng/m2 để dồn tiền cho khoản mục đầu tư khác.

Theo anh Cường, với diễn biến của nền kinh tế như hiện nay lạm phát tăng cao, nguồn tiền khan hiếm thì nhiều khả năng từ giờ đến cuối năm thị trường khó có thể khởi sắc đặc biệt phân khúc căn hộ. Vì vậy, anh chấp nhận bán lỗ để thu tiền về chờ cơ hội đầu tư còn hiệu quả hơn rất nhiều so với việc vốn bị đọng vốn ở đó.

Không chỉ riêng nhà đầu tư mà các chủ đầu tư dự án cũng đang phải "đau đầu" với bài toán lợi nhuận "ngược" bởi triển khai dự án mà không tính toán kỹ thì lỗ, mà không làm thì cũng không được bởi tiền đã huy động của khách hàng̀... Trong bối cảnh này nếu không chấp nhận giảm lợi nhuận, cơ cấu khoản mục đầu tư thì nhiều dự án đối mặt với rủi ro như dừng triển khai, mua bán sáp nhập với các doanh nghiệp bất động sản khác hoặc bi đát hơn nữa chỉ còn cách phá sản.

Theo các chuyên gia phân tích, trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện đã có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã buộc chấp nhận chào bán dự án bởi không đủ tiền để có thể triển khai trong đó có cả doanh nghiệp chấp nhận bán dưới giá vốn. Dự kiến, chỉ trong thời gian ngắn nữa, xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục sôi động đặc biệt khi quy hoạch Hà Nội được công bố và trên 800 các dự án sẽ được tiếp tục triển khai.

http://vef.vn/2011-07-06-gioi-dau-tu-bds-dau-dau-vi-tien-boc-hoi-

hoangnam2011 · 09/07/2011

Hai tháng gần đây, thị trường BĐS Đà Nẵng bất ngờ “hạ nhiệt”, khiến hàng trăm nhà đầu tư chới với.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS ở Đà Nẵng nổi lên nhanh và cũng nhanh chóng nối gót hai đầu tàu lớn (Hà Nội và TP.HCM)… xì hơi, ngoài dòng vốn đang bị siết, thì nguyên nhân chính là đến 85% chủ đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM, với mục đích đầu cơ.

Ít giao dịch

Nếu cách đây gần hai tháng, dự án khu dân cư Liên Chiểu, dự án Golden Hills… liên tục “nóng” cả về giá và giao dịch, thì đến thời điểm này lại đứng và gần như rất ít giao dịch. Cảnh đìu hiu đang bao trùm hầu hết các trung tâm giao dịch và Trung tâm môi giới BĐS ở Đà Nẵng.

Trước đây, trung bình mỗi ngày có khoảng 50 lượt khách đến các trung tâm này giao dịch, thì nay chỉ vài khách đến và đa số là ký gởi bán đất. Chị Nguyễn Thị Lan, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS trên đường Ngô Quyền (Q. Sơn Trà) ngán ngẩm: “Mặc dù giá đất đã hạ nhưng vẫn ít người mua. Nhà đầu tư thứ cấp không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng khiến cho cầu về BĐS giảm mạnh, trong khi nguồn cung không ngừng gia tăng".

Trung tâm địa ốc Hưng Thịnh, 121Núi Thành, Đà Nẵng lúc 9h sáng không một bóng người giao dịch.

Còn giám đốc Trung tâm môi giới BĐS có tiếng trên địa bàn quận Hải Châu cho biết, hơn một tháng nay, thi thoảng lắm mới giao dịch thành công một, hai lô đất. Người mua là nhà đầu tư sẵn tiền, họ “săn” những lô đất giá thật rẻ để chờ cơ hội bán lại kiếm lời . “Những lô đất có mức giá giảm từ 30 - 60 triệu đồng và trị giá của mỗi lô đất từ 300 - 400 triệu đồng mới được khách hàng hỏi tới.

Nên dành đất cho người nghèo

Theo thống kê của các nhà phân phối như Savills hay CBRE, khách hàng từ Hà Nội mua các dự án biệt thự, căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng chiếm tỉ trọng cao nhất, gần 80%; trong khi TP.HCM chỉ khoảng 13%, số còn lại là nhóm nước ngoài, Việt kiều và những người từ các tỉnh, thành khác. Hầu hết đây là các nhà đầu cơ - những người mua đi bán lại nhằm thu lợi nhuận trong thời gian ngắn. Một chuyên gia về BĐS phân tích, năm 2010, BĐS tại Hà Nội rất được giá nên hầu hết các nhà đầu tư Hà Nội đều bán ra và mạnh tay đầu cơ vào Đà Nẵng, với mong muốn thu lợi nhuận. Tuy nhiên, hiện do thị trường BĐS Hà Nội trầm lắng, thanh khoản không cao, nên các nhà đầu tư cũng kẹt vốn. Điều này dẫn đến số lượng người mua đất tại Đà Nẵng cũng giảm sút, trong khi nguồn cung lại đang rất dồi dào.

Ngay cả các Sàn giao dịch lớn vẫn có ít người đến hỏi mua đất.

Ông Võ Văn Cường, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đà Nẵng, cảnh báo: Nếu các nhà đầu tư vẫn cứ mải mê với BĐS Đà Nẵng mà không tỉnh táo, thì khả năng “dính đòn” là điều xảy ra. Ông Cường lý giải, kỳ vọng về sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS Đà Nẵng như cách đây vài tháng là khó thành hiện thực. Bởi do dân số ít, thu nhập không cao, và đặc biệt là đất ở của người dân còn khá rộng, nên nhu cầu về BĐS của người dân Đà Nẵng không nhiều.

Cũng vậy, ông Trương Văn Chiến, một một nhà đầu tư, phân tích với tình trạng BĐS đang có xu hướng đi xuống như hiện nay thì giá đất tại Đà Nẵng cũng bị tác động. Đó là chưa kể đến những người đã đầu cơ đất tại Đà Nẵng từ cách đây 2, 3 năm, khi đất còn rất rẻ, thì thời điểm này là lúc họ tập trung “xả hàng” để chốt lời, nên thời điểm hiện tại, kỳ vọng của các nhà đầu cơ về việc tăng giá là khó xảy ra. “Tuy nhiên, nếu chính quyền Đà Nẵng không kịp thời có biện pháp kiểm soát thị trường, thì khoảng vài ba năm nữa, người dân Đà Nẵng không còn đất để ở. Nếu có mua được thì cũng phải chịu giá rất cao và số tiền chệnh lệch đó rơi vào tay các nhà đầu cơ, những người không phải là công dân Đà Nẵng ”, ông Chiến cảnh báo.

Theo Đoàn Nguyên

Đất Việt
http://land.cafef.vn/20110709101520121CA43/bds-da-nang-noi-got-xi-hoi.chn
Bấm vào để xem

đất Vinh chuẩn bị nối gót theo Hà Nội, Đà Nẵng rồi.Nghe nhiều người nói mặt bằng chung đất Vinh hiện giờ đang còn cao hơn cả Đà Nẵng trong khi lại nghèo và chậm phát triển hơn, nếu giảm chắc chắn sẽ xuống nhanh

kenvin1006 · 23/07/2011

Giá bất động sản Hà Nội đã giảm tới 40%

Sau 3 tháng “ngấm” đòn tín dụng, giá bất động sản tại Hà Nội đã ghi nhận một mặt bằng giá mới khá hấp dẫn, thấp hơn khoảng 25-40% so với lúc thị trường “sốt”.

* Một số dự án đường 32 giảm giá mạnh

Hiện thị trường đất nền dự án Hà Nội đang trong giai đoạn ế ẩm nhất trong năm, giao dịch rất trầm lắng. Khảo sát tại các văn phòng môi giới nhà đất lớn, hiện giá đất một số dự án lớn đang giao dịch ở ngưỡng sau:

Về trục phía Tây, một trong số dự án giảm mạnh nhất là Geleximco D giá 42 - 50 triệu đồng/m2, liền kề khu C giá 33-35 triệu đồng/m2, khu A trục chính giá 102-105 triệu đồng/m2. Theo giới đầu tư, sở dĩ dự án Geleximco giảm mạnh là do bất tiện về đường giao thông. Như vậy, nếu so với thời điểm thị trường “sốt” nóng giá nhiều lô đất Geleximco đã giảm 12-15 triệu đồng/m2.

Kế đến dự án Thanh Hà Cienco 5 cũng thuộc những dự án có mức giảm khá mạnh vào khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Hiện tại mức giá chào bán của liền kề Thanh Hà vào khoảng 30-32 triệu đồng/m2, biệt thự Thanh Hà khoảng từ 25-28 triệu đồng/m2. Dự án Thanh Hà nằm trục phía Tây tỉnh Hà Đông, hiện chủ đầu tư vẫn đang giải phóng mặt bằng, chưa có nhà xây thô.

Có mức giảm giá ít hơn là một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng và một số dự án đang trong quá trình xây thô. Trên dọc tuyến đường Lê Văn Lương, dự án An Hưng đang được giao dịch mức 68-69 triệu đồng/m2 đất liền kề, giá biệt thự 300 m2 hiện đang chào bán 55 triệu đồng/m2. Liền kề khu đô thị mới Văn Khê khoảng 72-75 triệu đồng/m2 chưa bao gồm xây thô. Dự án khu đô thị mới Dương Nội khu C, D cũng xuống khoảng 4-5 triệu đồng/m2, liền kề hiện còn khoảng 42-45 triệu đồng/m2.

Dự án khu đô thị mới Văn phú đang được chào bán mức giá 60-65 triệu đồng/m2 tùy vị trí, nhà biệt thự, liền kề mặt đường to đang được chào bán mức 105-110 triệu đồng/m2.

Dự án Parkcity – một trong dự án có vị trí đẹp hiện đang được chào bán giai đoạn 2 với mức giá gốc 87 triệu đồng/m2, chênh lệch 200 triệu đồng/lô đất.

Về phía trục đại lộ Thăng Long, giá đất dự án Nam An Khánh hiện trên 30 triệu đồng/m2 giảm 10 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu tháng 3. Hiện, chủ đầu tư đã bắt đầu bán tiếp hàng đợt 2 với mức giá gốc 31 triệu đồng/m2, tiền chênh ngoài 4-5 triệu đồng/m2. Theo phản ánh nhiều văn phòng môi giới quanh đường Lê Trọng Tấn hiện giao dịch dự án Nam An Khánh rất ít vì không có người hỏi mua.

Dự án Bắc An Khánh nằm bên phải đường đại lộ Thăng Long, hiện đang được chào bán với mức giá gốc chênh 3 tỉ đồng/căn. Mức giá chênh hiện đã giảm hơn 1 tỷ đồng/căn so với thời điểm chủ đầu tư mới bung hàng. Được biết, chủ đầu tư dự án đang đưa ra chính sách bán chung cư kèm quyền mua đất nền dự án. Theo đó, mỗi m2 chung cư Bắc An Khánh có giá 1.800 USD/m2, nếu khách hàng mua chung cư sẽ được quyền mua dự án đất nền với giá 3.000 USD/m2.

Tại dọc tuyến đường 32, dự án Tân Tây Đô vị trí đẹp 42-45 triệu đồng/m2, vị trí đường nhỏ 35-38 triệu đồng/m2. Dự án Kim Chung – Di Trạch hiện đang giao dịch ngưỡng 40-42 triệu đồng/m2, đường to 50-52 triệu đồng/m2.

Dự án Vân Canh – HUD liền kề lô góc hiện 45 triệu đồng/m2, các lô bình thường giá 41-42 triệu đồng/m2. Mức giảm dự án này là hơn 10 triệu đồng/m2. Nguyên nhân của đợt tụt giảm này được nhận định là do sự ra hàng của dự án Vân Canh do Tập đoàn phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) làm chủ đầu tư. Với mức giá gốc chủ đầu tư đưa ra là 31 triệu đồng/mét bao gồm xây thô. Giao dịch chênh lệch trên thị trường hiện ở mức trên 40 triệu/m2.

Ngoài ra nhiều nhà đầu tư đang lo ngại về tình trạng lừa đảo mua bán nhà đất tại dự án này trong thời gian qua. Bên cạnh vụ lừa đảo liên quan đến một số lô đất do Tassco phân phối, thì một số lô đất khác do HUD 1, HUD 8, cũng đang bị một số đối tượng lợi dụng lừa đảo bán khống trên thị trường. Hiện số người bị hại đã lên tới vài chục với số tiền lên tới hàng trăm tỷ đồng vẫn chưa đòi được. Được biết, dự án đang trong giai đoạn thanh tra vì vậy nó cũng gây ảnh hưởng đến giao dịch trên thị trường.

Dự án khu đô thị Lideco – đã hoàn thiện xong hiện đang chào bán với mức giá 61-62 triệu đồng/m2, biệt thự diện tích trên 200 m2 giá 49-51 triệu đồng/m2, liền kề đường nhỏ giá 42-46 triệu đồng/m2….

Theo nhận định giới phân tích thị trường, diễn biến thị trường từ giờ đến cuối năm không thể khởi sắc, thậm chí đà giảm giá vẫn tiếp tục kéo dài bởi nguyên nhân cơ bản thiếu vắng nguồn tiền, người mua tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm thêm và tại một số dự án do vướng quy hoạch chung vì vậy khi chưa có được phán quyết cuối cùng nhiều người cũng e dè không quyết mua.

Theo Anh Đào
VnMedia