Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm..."

Thị trường ở Vinh chưa minh bạch là ở chỗ đấy, ngoài HN hay trong SG, giá đất đc niêm yết ở các sàn BĐS ở các khu vực và hướng, bản đồ nhìn rõ ràng. Ở mình thuận mua vừa bán, gặp gà thì lừa như qué. Tốt nhất là đi mua đi bán nên tham khảo thêm bác ạ, 1 số miếng đất giao dịch thì ko đại diện đc số đông đc. Theo tôi đánh giá thì giá đất ở Vinh thì đất trong ngõ khá đắt còn đất mặt đường kinh doanh đc thì lại khá rẻ. Đất đường Lê Lợi khoảng 150 tr/1 m2, Minh Khai khoảng 100tr, Nguyen Van Cừ, Lê Hồng Phong khoảng 50-60tr, ngay cả đường Lê Nin to và kinh doanh đc nhưng giá cũng tầm 50-60 thì tôi thấy rẻ so với tiềm năng. Ngoài ra phân khúc chung cư ở Vinh cũng rẻ, chung cư ở Vinh ở vị trí trung tâm mà cũng chỉ 10-12tr, ngay cả chỗ Dầu khv, Vicentra cũng 16-18 là giá phải chăng. ở HN thì giá chung cư đắt hơn rất nhiều (có lẽ ở Vinh số lượng chung cư xây mới khá nhiều và sẽ còn tăng lượng cung ra nhiều nữa).

dat chuan bi len roi,mua nhanh

Mình cũng đồng ý với Ha88, đất vinh trong ngõ rất đắt so với nhu cầu thực của dân ta, còn ngoài đường kinh doanh tốt thì lại có vẻ mềm. Thế ha88 đã tống được ô dưới nghi thái chưa?

cái bài viết trên mình đọc ở đâu nghe bảo là một bài PR của mấy bác nhà đất bất động sản trong thời kì ảm đạm

Thời kỳ nào cũng có những người bám trụ với thị trường, những người đó xứng đáng đc hưởng thành quả vì họ dám chấp nhận chông gai :x:x

Đúng đó, là chiêu pr thôi. Ai hay vào chợ vinh thì thấy: mấy ông bán đất thì luôn nói đất sẽ tăng, sẽ lời nếu mua :d , nhưng mấy ông ấy rao mãi đã bán đc đâu, mà mâu thuẫn là họ nói mua đất bây h sẽ lời to nhưng họ lại cuống quýt bán . mà để ý sẽ thấy chợ vinh dạo này số lượng bán tăng hẳn, giá họ đòi cũng dảm hẳn, các bác cứ xem lại những trang trc sẽ thấy rõ.

Thế theo bạn người bán đất đưa tiền đến Ngân hàng nhà nước để bảo rút tiền khổi lưu thông à. Đừng nghe người ta nói rồi lại nói theo, tiền vẫn vậy trong lưu thông, chỉ có lúc BDS có lợi nhuận cao, thì mọi người ko lo đầu tư SXKD mà chỉ lo vào buôn đất thôi.;

Gía đất đang xuống 1 chút do ngân hàng lấy lãi cao, nên ai ôm lãi thì phải bán, rẻ củng bán, lỗ cũng bán, trong 1 thời gian thì hết vấn đề này, trong lúc này ai có tiền mặt đi mua đất mà ở thì tốt nhất, còn cuối năm thì nghe khó đó vì bây giờ cái gì giá cũng leo thang. Gía thịt, gạo,nông sản...tăng gần gấp đôi, xăng, điện...tăng gấp rưỡi, lạm phát chưa có điểm dừng, lãi suất huy động và lạm phát tương đương nhau. Vậy thì giá đất khó giảm lắm, ở Sài Gòn thị trường đất nền trầm lắng 2 năm rồi mà giá có giảm đâu, chỉ có chung cư là giảm vì chủ đầu tư phụ thuộc vào ngân hàng nhiều. Ở Vinh thì chung cư sẻ tiếp tục giảm, vì cung còn nhiều, giá đất nền so với chung cư là ngang nhau, dân Nghệ an không thích chung cư...
Mọi người chưa có đất ở thì xem thời điểm này là cơ hội.

Ông nói vậy là xúc phạm tôi rồi đó. Để tranh luận về lưu thông tiền tệ thì dài dòng phức tạp, chỉ cần mọi người hiểu rằng khi giá đất cao (đặc biệt lúc buôn đất mà có lãi, ngân hàng ko siết tín dụng bất động sản) thì 1 lượng rất lớn tiền mặt sẽ ko lưu thông trong SXKD mà lưu thông ở thị trường BĐS.

Tối qua mọi người nếu xem vtv1 lúc 10h30 có chương trình đối thoại chính sách rất hay (3 nhân vật chính là BTV Quang Minh, Ông Trương Đình Tuyển, Bà Dương Thu Hương tổng thư ký hiệp hội ngân hàng) ngoài ra còn có các phóng sự, phỏng vấn thống đốc ngân hàng,........ Chúng ta có thể vào google tìm để xem lại chương trình này, qua đó thấy đc khó khăn của nền kinh tế và nguy cơ của thị trường bất động sản.

Lãi suất giảm, dòng tiền 'nóng' dịch chuyển

Với triển vọng LS giảm dần, quy luật tự nhiên là nó sẽ có xu hướng rời khỏi hầm trú ẩn - các NH - để tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lợi nhiều hơn.

Với triển vọng lãi suất giảm dần, dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao? Quy luật tự nhiên là nó sẽ có xu hướng dần rời khỏi hầm trú ẩn - các nhà băng - để tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lợi nhiều hơn. Vậy những kênh sinh lợi đó ở đâu?

Xu thế giảm nhiệt của lãi suất

Vào giữa tháng 5/2011, trong lúc mặt bằng lãi suất cho vay đang trở nên căng thẳng cực độ thì có chuyên gia đã lên tiếng nhận định rằng lãi suất cho vay đang ở vùng đỉnh, có khả năng sẽ hạ nhiệt trong vài tháng tiếp tới. Nhận định thuộc phái "thiểu số của thiểu số" này quả là khó tin vào thời gian đó, đặc biệt trong bối cảnh xuất hiện quá nhiều dư luận và bài viết về tình trạng bĩ cực, gần như không lối thoát của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, quan điểm lãi suất cho vay đã hình thành vùng đỉnh dường như bắt đầu có hiệu nghiệm từ đầu tháng 6/2011. Đầu tiên phải kể đến tỷ lệ tăng CPI tháng 5 không đến mức tệ như vẫn lo sợ. Kế đến là liên tục những biện pháp tác động ngoại tệ được Ngân hàng Nhà nước tung ra. Thanh khoản tiền đồng trong các ngân hàng, kể cả các ngân hàng thương mại cổ phần nhỏ, được tăng dần.

Còn nhớ vào cuối tháng 5, hàng loạt ngân hàng nhỏ đã gửi thông báo cho khách hàng, chính thức đề nghị mức lãi suất vay 25%. Động tác này có thể làm không ít khách hàng cá nhân và doanh nghiệp từ chán nản đến phát hoảng, đồ rằng cứ cái đà này thì lãi suất cho vay chỉ còn đường tiến chứ không lùi.

Nhưng trong khi đó, giám đốc của một ngân hàng nước ngoài thì lại phân tích rằng những ngân hàng nhỏ do thiếu tiền và buộc phải kéo tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất xuống 22% đến hạn chót vào cuối tháng 6/2011 nên bắt buộc phải tăng cả lãi suất huy động và kéo theo lãi suất cho vay.

Trong khi đó, những ngân hàng lớn có tiềm lực tiền đồng sẽ không cần nâng lãi suất huy động đến mức 20%.

Xu hướng lãi suất giảm, nhà đầu tư sẽ dồn tiền mua cổ phiếu?

Quả nhiên, lãi suất huy động với thời hạn trên 1 tháng đối với khách hàng gửi tiền từ vài tỷ trở lên bắt đầu có dấu hiệu giảm. Cho đến nay, một số ngân hàng nhỏ cũng đã bắt đầu giảm nhẹ lãi suất cho vay từ 0,3-0,5%/năm. Nguồn tiền từ việc đáo hạn trái phiếu ********* cũng khiến cho việc tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng nhỏ trở thành nghịch lý.

Gần đây nhất, thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn khoảng 70.000 tỷ đồng cho một số ngân hàng đã càng làm cho những ngân hàng này phải tính đến khả năng trong những tháng tới một lượng tiền đồng khá lớn sẽ dôi dư và do đó bắt buộc họ sẽ phải tìm cách đẩy mạnh, thậm chí còn khuyến mãi hoạt động cho vay. Khi đó, đương nhiên mặt bằng lãi suất cho vay sẽ phải hạ xuống, khách hàng sẽ có cơ hội trở lại ngôi vị "thượng đế" chứ không đến nỗi phải chạy vạy quỵ lụy như trong nửa đầu năm 2011.

Trong một động thái mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng chính thức xác nhận xu thế giảm lãi suất đã bắt đầu từ tháng 5, dẫn sang giảm mạnh trong tháng 6 và sẽ giảm tiếp trong tháng Bảy. Nếu lộ trình này được thực hiện, chỉ số CPI cũng "tự nhiên" bình ổn, giá cả các mặt hàng chính yếu cũng không còn có cớ để nhảy dựng lên, và các doanh nghiệp sản xuất sẽ có thể thở ra nhè nhẹ, tuy vẫn còn trong tâm trạng đầy hồi hộp.

Dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao?

Với triển vọng lãi suất giảm dần như thế, dòng tiền tiết kiệm sẽ ứng xử ra sao? Quy luật tự nhiên là dòng tiền này, vốn trước đây tìm nơi trú thân nơi ngân hàng, sẽ có xu hướng dần rời khỏi hầm trú ẩn để tìm đến những kênh đầu tư có khả năng sinh lợi nhiều hơn. Vậy những kênh sinh lợi đó ở đâu?

Xu hướng giảm dần tỷ giá USD trên thị trường và liệu pháp hạ lãi suất tiền gửi bằng USD của Ngân hàng Nhà nước đang khiến kênh đầu tư vào đồng ngoại tệ mạnh này khó khả quan.

Nếu hiện thời tỷ giá USD vào khoảng 20.500 đồng thì cho đến cuối năm 2011, theo dự đoán của một số chuyên gia, tỷ giá này có thể diễn biến theo chiều hướng tăng nhưng cũng chỉ đến mức 21.500-22.000 đồng, khả năng tối ưu cũng chỉ đến mức 23.000 đồng. Mức sinh lợi này có thể được chấp nhận với những người có thói quen gửi tiết kiệm và không thích mạo hiểm, nhưng với giới đầu tư và đặc biệt với dòng tiền đầu cơ thì đó không phải là cách lựa chọn khôn ngoan.

Trong khi đó, vàng cũng đang gây thất vọng cho giới đầu tư và đầu cơ. Suốt từ đầu tháng 4/2011 đến nay, giá vàng trong nước chỉ dao động nhẹ, bất chấp những phiên tăng khá mạnh của vàng thế giới.

Gần đây, đã có những dấu hiệu cho thấy giá vàng thế giới đang tạo vùng đỉnh: đồng USD có chiều hướng mạnh dần lên; thị trường chứng khoán (TTCK) các nước đang tiến vào xu hướng giảm dần; sau gói QE 2 (Chương trình nới lỏng định lượng), tổ chức FED của Mỹ không có dự kiến bơm thêm tiền cho nền kinh tế Mỹ, từ đó có thể tạo nên hiệu ứng tăng lãi suất và làm cho Hội đồng vàng thế giới lo ngại về một đợt giảm giá vàng.

Tại Việt Nam, suốt mấy tháng qua giới đầu cơ vàng cũng luôn đồn đoán có khả năng sẽ xảy ra một đợt giảm giá vàng. Dù gì, mốc 40 triệu đồng/lượng đang trở nên khó với tới.

Chỉ còn lại hai kênh sinh lợi nhanh là TTCK và thị trường bất động sản (BĐS). Đây cũng là hai thị trường mà Nghị quyết ********* tháng 5/2011 đã giao cho các Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước nghiên cứu đề xuất các giải pháp bình ổn, từ đó tạo dư luận về khả năng hai thị trường này sẽ được "cứu" trong thời gian tới.

So với thị trường BĐS, TTCK rõ ràng là kênh mang lại lợi nhuận nhanh chóng hơn nhiều, đồng thời tính thanh khoản lại tốt hơn hẳn, đặc biệt với loại hàng hóa bluechip. Thế nhưng điều này chỉ phù hợp với năm 2007 và 2009, còn từ giữa năm 2010 đến nay, tất cả chỉ còn là kỷ niệm. Ấn tượng quá dễ nhận biết là trong hơn một năm qua, TTCK đã bị thao túng đến mức lũng đoạn và bị đánh xuống không thương tiếc, gây nên một con khủng hoảng thứ hai sau đợt khủng hoảng năm 2008.

Việc xác định xu hướng sinh lợi của TTCK không hẳn bằng vào cơ sở mặt bằng giá cổ phiếu đã quá thấp, quá rẻ - một bài học xương máu cho những nhà đầu tư khi vào năm 2008 lập luận này đã thường lặp đi lặp lại, nhưng rốt cuộc thì giá cổ phiếu vẫn rẻ hơn nhiều nữa. Mà vấn đề cần đặc biệt chú ý là chính ý đồ đánh thị trường xuống của nhóm tạo lập thị trường đang hướng đến những mục đích ẩn giấu chưa được định dạng.

Không một chuyên gia nào có thể khẳng định TTCK đã lập đáy dài hạn. Mà chỉ đang hình thành những cái đáy ngắn hạn với mực độ rủi ro là quá lớn so với tất cả những kênh đầu tư khác. Nếu ý đồ của nhóm đánh xuống thị trường nhằm thoái vốn hoặc thâu tóm doanh nghiệp trên sàn thì TTCK còn có thể kéo dài trạng thái giảm điểm trong một thời gian khá lâu nữa.

Với mức độ rủi ro đó, chứng khoán đang trở thành một kênh đầu tư quá nguy hiểm, có thể làm tiêu tán đến 80-90% tài sản của nhà đầu tư, so với mức giảm lớn nhất cũng chỉ đến 40-50% đối với mặt bằng giá BĐS và 10-20% đối với giá vàng và USD.

Thị trường BĐS có hưởng lợi?

Kinh doanh trong những điều kiện rủi ro thường trực chắc chắn sẽ khiến dòng tiền tiết kiệm và cả dòng tiền đầu cơ phải tìm đến kênh BĐS - một loại hàng hóa ăn chắc mặc bền và hoàn toàn không có tính vô hạn như lượng cung cổ phiếu.

Trong một đề xuất hơi "lạ" vào tháng 5/2011, Bộ Xây dựng đã kiến nghị ********* nới lỏng tín dụng BĐS, ưu tiên cho phân khúc nhà trung bình và thu nhập thấp. Rất có thể, đây là tín hiệu đầu tiên khơi thông thị trường cho vay tín dụng BĐS trong thời gian tới.

Những động thái của ********* và các cơ quan bộ gần đây cho thấy dường như thị trường BĐS được quan tâm "cứu" hơn là TTCK. Có thể điều này khá dễ hiểu vì thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với nền kinh tế quốc dân và huyết mạch tài chính quốc dân hơn hẳn so với TTCK.

Với con số 235.000 tỷ đồng nợ vay BĐS tính đến nay, nếu doanh nghiệp BĐS không tiêu thụ được sản phẩm, không có tiền trả nợ cho ngân hàng và dẫn đến thị trường BĐS đổ vỡ thì đương nhiên hệ thống ngân hàng sẽ chịu chao đảo mạnh.

Tất nhiên với các ngân hàng, bài học từ thời kỳ năm 2002-2005 và 2007-2008 vẫn còn in đậm trong trí nhớ của họ. Do vậy sẽ không có chuyện ngân hàng lại mạo hiểm cho nhà đầu tư BĐS vay ồ ạt, hơn nữa ********* và Ngân hàng Nhà nước sẽ không hề khuyến khích động thái này.

Tuy vậy, có thể thấy trước là một khi chế độ tín dụng BĐS được nới lỏng, vẫn có những khoản vay "ưu ái" dành cho giới đầu cơ BĐS - tiếp theo mối quan hệ "nuôi dưỡng" trong mấy năm qua của một số ngân hàng đối với doanh nghiệp BĐS.

Mặt khác, trong quan điểm của ngân hàng, nếu phải chọn giữa hai kênh chứng khoán và BĐS thì họ sẽ cho vay kênh nào ít rủi ro hơn. Chỉ có điều, nhược điểm quá lớn của kênh BĐS là tính thanh khoản.

Một yếu tố cũng cần xét đến là giới đầu cơ, nhất là giới "ông chủ", sẽ không bỏ qua cơ hội đánh giá về tương quan bấp bênh giữa hai TTCK và thị trường BĐS trong mối quan hệ với xu thế giảm lãi suất. Đồ thị tương đối trái chiều giữa hai thị trường này từ tháng 3/2011 đến nay đã phần nào phản ánh động thái vận động của dòng tiền nóng. Dòng tiền này sẽ đổ vào một trong hai thị trường bất cứ thời điểm nào có cơ hội thuận lợi. Nếu không phải là kênh cổ phiếu, chỉ còn BĐS là kênh sinh lợi hiệu quả nhất trên bàn cờ đã được dàn thế trong mấy tháng nay.