Bất động sản đang lao dốc

Bong bóng bất động sản sẽ vỡ?

Kỳ vọng bất động sản sẽ liên tục tăng giá là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm giữ đất dự án phổ biến tại Hà Nội và TPHCM.
Tuy nhiên theo GS-TS Đặng Hùng Võ (ảnh), nguyên nhân lớn nhất lại đến từ những bất cập trong cơ chế giao đất hiện nay và bất cứ lúc nào bong bóng bất động sản cũng có thể vỡ. Phóng viên đã có cuộc phỏng vấn GS-TS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên MT) xung quanh vấn đề này.
Ông đánh giá như thế nào về tình trạng găm giữ đất tại các dự án rồi bỏ hoang hiện nay, và theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?
Theo tôi, đây là một tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam, bắt đầu từ khi Nhà nước có chính sách giao đất cho những người có nhu cầu, có dự án, và cách thức này dễ tạo đến cho các nhà đầu tư làm dự án giả, dự án không thực chất, tìm mọi cách móc ngoặc với các cơ quan quản lý có thẩm quyền giao đất để có đất trước đã, rồi đầu tư thế nào với dự án tính sau.
Và từ đó, rất nhiều dự án đang trong tình trạng dự án treo, có thể treo do nhà đầu tư đang khó khăn, chưa giải quyết được tài chính, chưa động viên được các nguồn lực để làm dự án ngay. Treo cũng có thể do các tác động ngoại cảnh thiên tai, các nguyên nhân bất khả kháng, và treo cũng có thể do ý định của nhà đầu tư chỉ muốn có đất, sau đó buôn bán đất thô chứ không làm cái việc là đầu tư.
Đánh giá nguyên nhân nào chủ yếu thì tôi cho rằng nguyên nhân nhà đầu tư muốn buôn bán đất thô là chủ yếu, tức là găm đất để đấy chờ có chủ đầu tư nhiều tiền nào có nhu cầu thì bán lại lấy chênh lệch. Đây là một cách thức mà tôi cho rằng chính khuyết tật từ cơ chế của chúng ta đã tạo ra cách thức này.
Tất nhiên về mặt pháp luật, theo quy định thì phải giao đất cho những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu phát triển của địa phương, rồi nhà đầu tư có năng lực..., nhưng sự thực rất nhiều trường hợp chúng ta đã giao đất cho các nhà đầu tư không có năng lực, biết đấy nhưng có những yếu tố móc ngoặc ở đấy nên vẫn dẫn đến giao đất cho họ, hoặc giao cho một dự án nhiều khi xem xét không đến nơi đến chốn.
Vậy theo ông, cách gì để loại bỏ, ngăn chặn tình trạng giao đất cho các chủ đầu tư thiếu năng lực?
Theo tôi, rất khó vì nó là vấn đề liên quan đến tham nhũng, liên quan đến tư lợi. Khi tư lợi đạt được những điều kiện nhất định thì người ta có thể bỏ mặc mục đích của dự án hay xem xét tính hiệu quả đầu tư của dự án, miễn là giao đất để thu được một tư lợi cá nhân nào đó đối với người có thẩm quyền.
Điều quan trọng nhất, tôi cho rằng cơ chế giao đất hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, vì giao như hiện nay là phải phát huy tính đạo đức của người quản lý, mà việc này rất khó. Theo tôi, đã đến lúc chúng ta không nên dùng cơ chế này nữa mà nên dùng một cơ chế khác minh bạch hơn thì mới có thể loại bỏ được tình trạng các dự án găm đất bỏ hoang.
Đó là với các chủ dự án găm giữ đất, còn với tình trạng găm giữ nhà, đất bỏ hoang của người dân thì ông đánh giá về vấn đề này như thế nào? Đây có phải là nguyên nhân đẩy giá đất lên không, thưa ông?
Với người dân, việc găm đất trong các dự án chính là hệ quả của việc chia lô bán nền, tức là các chủ dự án nhận dự án, làm hạ tầng qua quýt, rồi chia nhỏ đất ra, bán nền. Từ đó mới dẫn đến việc người có nhu cầu nhà ở thì hoàn thiện, người thì găm nhà đất để hoang. Phải có quy định bắt buộc các dự án phải đầu tư đến cùng và người dân không được mua đất nền nữa, thì mới chấm dứt được tình trạng các khu đô thị mới nham nhở như hiện nay.
Tôi cho rằng, động thái để giá đất đẩy lên không phải do tình trạng chia lô bán nền, hay găm giữ nhà đất bỏ hoang, mà chủ yếu là do tình trạng đầu cơ, tình trạng mà người ta thấy cứ ôm đất một thời gian sau đó thì được lợi rất nhiều. Giá đất sang năm sẽ cao hơn giá đất năm nay và người ta coi đó là phương tiện tìm kiếm lợi ích. Hiện người VN nói chung, đặc biệt là người ở tỉnh phía bắc có thói quen giữ tiền bằng BĐS, coi đấy là biện pháp trữ tiền, vừa sinh lợi nhiều hơn gửi vào ngân hàng và lợi nhiều hơn việc đầu tư vào các công ty sản xuất hàng hoá. Điều này hết sức nguy hiểm cho nền kinh tế, vì giá nhà đất sẽ chỉ lên khi sức tải của nền kinh tế còn chịu đựng được, còn khi quá sức tải của nền kinh tế thì chắc chắn đầu tư nhà đất sẽ sập. Cuối năm 2008 về nguyên tắc, nếu không có gói kích cầu của Chính phủ, chắc chắn thị trường BĐS lúc đó đã sập rồi.
Vậy ông đánh giá thế nào về các cơn sốt nhà đất trên thị trường hiện nay và những nguy cơ do nó mang lại?
Tôi cho rằng, từ 2008 đến nay giá mặt bằng chung tăng không đáng kể, nhưng tăng mạnh cục bộ từng khu vực như trục Hà Tây, Lê Văn Lương kéo dài, Ba Vì, trục đại lộ Thăng Long thì có, nhưng đó không phải tăng toàn thị trường, đó là trò chơi của các nhà đầu tư, ai bị lừa thì vào đó, chứ toàn thị trường không tăng. Những khu vực nội thành giá từ cuối năm 2008 đến nay nhích không đáng kể. Những chỗ tăng là nhà đầu tư làm xiếc, lừa mọi người vào đó, làm động tác này kia để tăng. Như vậy là có cơn sốt đất, nhưng là sốt cục bộ của từng dự án, mà nguyên nhân là do nhà đầu tư tạo ra ngữ cảnh đó để kiếm lời. Đó là những co giật nhân tạo của từng dự án, không phải là co giật của thị trường.
Với giá đất bong bóng như hiện nay, tôi cho rằng đang tiềm tàng hiểm hoạ nguy cơ sụp đổ vì giá không thể tăng mãi, không thể bong bóng quá lớn được. Đến mức nhất định sẽ phải nổ. TTCK đã sập rồi và nhiều người đã nhận được bài học từ việc này. Tôi khẳng định, tâm lý tích tụ đất đai là một kênh đầu tư không an toàn. Bản thân đồng tiền của toàn thị trường có phải vô biên đâu, vay vốn ngân hàng lãi suất đã rất cao rồi, chỉ còn tiền nhàn rỗi trong dân thôi, mà dòng tiền này không phải vô biên.

“Sóng lớn” dồn giá bất động sản 2011
T4, 5 Tháng 1, 2011 16:24 Chiều

Hiện có nhiều yếu tố tác động mạnh đến thị trường địa ốc, nên giá bất động sản (BĐS) năm nay dự báo sẽ tăng đáng kể.
Một trong những yếu tố quyết định giá cả là đầu vào của sản phẩm. Với đặc trưng của lĩnh vực BĐS, ngoài giá vật liệu xây dựng và giá đất tăng, giá bán sản phẩm phụ thuộc vào nhiều loại chi phí vận hành dự án.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Cường Phát nhận định, giá BĐS sẽ tăng do tỷ giá VND/USD, giá vật liệu xây dựng và giá đền bù đất đều có xu hướng tăng. Đầu vào tăng cao sẽ khiến doanh nghiệp phải tính toán điều chỉnh giá bán.
Nhận định này hoàn toàn có cơ sở, bởi năm 2010, sự biến động giá của các yếu tố đầu vào đã khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó. Đặc biệt, giá đền bù đất theo quy định mới tăng 3 – 5 lần so với trước; giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng tăng trên 10%; giá thuê lao động và các chi phí khác cũng tăng cao. Các yếu tố đã góp phần làm tăng giá BĐS năm 2010 cũng sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS năm 2011 lên cao.
Yếu tố rất quan trọng khác tác động đến giá BĐS là chính sách điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS, như những quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng, cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính khác.
Riêng với chính sách khống chế tổng dư nợ đầu tư vào BĐS không quá 11%, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn đang nằm trong vòng kiểm soát, ổn định và phát triển vững chắc hơn so với các thị trường khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Đây là yếu tố để ông Kwak Won Kap, Tổng giám đốc Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khanh JVC) tin tưởng rằng, thị trường BĐS năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng và mức giá cũng trong xu hướng tăng.
Một yếu tố khác được đánh giá góp phần làm tăng giá bán BĐS là nền kinh tế sẽ ổn định trong năm 2011, kéo theo thu nhập tăng và tăng nhu cầu sở hữu BĐS. Khi nhu cầu nhiều và khả năng chi trả cao, thì đương nhiên, giá BĐS cũng sẽ tăng.
Theo đánh giá của ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quỹ Đầu tư BĐS VPReit, năm 2011, dự báo lạm phát giảm, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn, trong khi đầu tư bất động sản được xem là hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trường khác như vàng, chứng khoán…, nên nhu cầu về BĐS sẽ tăng, sức tiêu thụ của thị trường sẽ tốt hơn. Đó là cơ hội để giá BĐS tăng lên trong năm nay.
Theo Đầu Tư

“Sóng lớn” dồn giá bất động sản 2011
T4, 5 Tháng 1, 2011 16:24 Chiều

Hiện có nhiều yếu tố tác động mạnh đến thị trường địa ốc, nên giá bất động sản (BĐS) năm nay dự báo sẽ tăng đáng kể.
Một trong những yếu tố quyết định giá cả là đầu vào của sản phẩm. Với đặc trưng của lĩnh vực BĐS, ngoài giá vật liệu xây dựng và giá đất tăng, giá bán sản phẩm phụ thuộc vào nhiều loại chi phí vận hành dự án.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng Cường Phát nhận định, giá BĐS sẽ tăng do tỷ giá VND/USD, giá vật liệu xây dựng và giá đền bù đất đều có xu hướng tăng. Đầu vào tăng cao sẽ khiến doanh nghiệp phải tính toán điều chỉnh giá bán.
Nhận định này hoàn toàn có cơ sở, bởi năm 2010, sự biến động giá của các yếu tố đầu vào đã khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó. Đặc biệt, giá đền bù đất theo quy định mới tăng 3 – 5 lần so với trước; giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng tăng trên 10%; giá thuê lao động và các chi phí khác cũng tăng cao. Các yếu tố đã góp phần làm tăng giá BĐS năm 2010 cũng sẽ tiếp tục đẩy giá BĐS năm 2011 lên cao.
Yếu tố rất quan trọng khác tác động đến giá BĐS là chính sách điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS, như những quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng, cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính khác.
Riêng với chính sách khống chế tổng dư nợ đầu tư vào BĐS không quá 11%, có thể thấy, thị trường BĐS vẫn đang nằm trong vòng kiểm soát, ổn định và phát triển vững chắc hơn so với các thị trường khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Đây là yếu tố để ông Kwak Won Kap, Tổng giám đốc Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh (An Khanh JVC) tin tưởng rằng, thị trường BĐS năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng và mức giá cũng trong xu hướng tăng.
Một yếu tố khác được đánh giá góp phần làm tăng giá bán BĐS là nền kinh tế sẽ ổn định trong năm 2011, kéo theo thu nhập tăng và tăng nhu cầu sở hữu BĐS. Khi nhu cầu nhiều và khả năng chi trả cao, thì đương nhiên, giá BĐS cũng sẽ tăng.
Theo đánh giá của ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quỹ Đầu tư BĐS VPReit, năm 2011, dự báo lạm phát giảm, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn, trong khi đầu tư bất động sản được xem là hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trường khác như vàng, chứng khoán…, nên nhu cầu về BĐS sẽ tăng, sức tiêu thụ của thị trường sẽ tốt hơn. Đó là cơ hội để giá BĐS tăng lên trong năm nay.
Theo Đầu Tư

Ngày 11 tháng 1 năm 2011
Bộ Xây dựng "bó tay" trước giá bất động sản?
14:46' 10/1/2011

"Nếu yêu cầu cơ quan quản lý kiểm soát giá thành bất động sản của các doanh nghiệp thì đó lại là chuyện không thể", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chia sẻ về xu hướng của thị trường trong năm 2011.

>> Lương thấp, nên từ bỏ ý định mua nhà?

Theo ông Nam, một trong những “khuyết tật” của thị trường bất động sản hiện nay là giá nhà đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả của người dân.


Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam
Thưa thứ trưởng, dưới góc độ nhà quản lý, ông nhìn nhận thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2010?

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2010 dù không làm hài lòng nhiều chủ đầu tư do tính thanh khoản khá thấp, song thị trường bất động sản trong năm qua cũng đã thể hiện được nhiều nét tiến bộ cả về cơ chế chính sách cũng như mục đích của các dự án đầu tư.

Tính đến cuối năm 2010, cả nước có trên 2.500 dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị và dự án kinh doanh bất động sản khác với diện tích đất khoảng 80.000ha, trong đó chủ yếu tập trung tại TP.HCM với 1.400 dự án và Hà Nội khoảng 800 dự án.

Cả nước cũng có khoảng 500 dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký trên 40 tỉ USD. Tín dụng cho bất động sản tương đối ổn định với tổng dư nợ cho vay tính đến tháng 12.2010 đạt trên 220 ngàn tỉ đồng (tương đương 10 tỉ USD), tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.

Đặc biệt, trong năm qua, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình đã được nhiều chủ đầu tư quan tâm đã mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho hàng trăm ngàn người tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tồn tại một số bất cập đã làm cản trở sự phát triển thị trường. Chẳng hạn như cơ chế chính sách chưa hoàn thiện, vốn chủ động của các chủ đầu tư vẫn hạn chế, tính minh bạch của thị trường chưa cao, giá nhà, đất vẫn quá cao...

Thưa thứ trưởng, giá bất động sản cao là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư và đây là điều kiện cần để phát triển thị trường?



"Hiện mức giá trung bình của nhà thu nhập thấp vào khoảng 7-8 triệu đồng/m2, tương ứng với 400-500 triệu đồng/căn khoảng hơn 50 m2. Với những người thu nhập chỉ bằng lương 2 -3 triệu đồng/tháng, sau khi trừ tất cả các khoản chi phí ăn ở, sinh hoạt hằng ngày, giả dụ có tiết kiệm được 1 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được nhà ở Hà Nội hay một số thành phố lớn khác"

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam
Tôi nói giá bất động sản quá cao như là một nhược điểm của thị trường bởi lẽ, thị trường bất động sản có nét đặc thù khác với thị trường các hàng hoá thông thường khác.

Ngoài mục đích lợi nhuận cho doanh nghiệp, phát triển thị trường bất động sản còn có ý nghĩa về mặt xã hội, tức là nó phải dần giải quyết được nhu cầu nhà ở của hàng triệu người dân Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.

Trước đây, vào khoảng năm 2008 giá bất động sản giảm mạnh, nhiều người lo lắng cho doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ bị phá sản, nhưng khi đó tôi vẫn nói rằng, không phải lo cho họ vì giá có giảm 10 – 20% đi nữa thì họ vẫn có lãi. Do đó, mục tiêu của cơ quan quản lý là phải làm sao để giá bất động sản ở Việt Nam phải phù hợp hơn với thu nhập của người dân lại giải quyết được cả lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Nhưng có ý kiến cho rằng, giá bất động sản cao như hiện nay cũng có lỗi một phần ở cơ quan quản lý?

Nếu xét về lý, những hạn chế trên thị trường thì đương nhiên có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, nếu ai đó cho rằng cơ quan quản lý đã không chịu kiểm soát giá thành thì hoàn toàn không hiểu gì về luật pháp và thị trường.

Hiện nay, các quan hệ mua bán trên thị trường đều phụ thuộc quy luật cung – cầu, giá trị sử dụng. Do đó, khách hàng thời nay không quan tâm đến việc doanh nghiệp làm ra sản phẩm đó mất bao tiền, thậm chí nhiều khi đó là bí mật không được biết. Họ chỉ quan tâm giá bán sản phẩm đó có hợp lý và họ có chấp nhận hay không.

Chủ trương tăng cường kiểm soát giá của bộ Xây dựng và các cơ quan khác chỉ là để chống đầu cơ mà thôi. Tuy nhiên, cũng thừa nhận rằng, thực tế là lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vẫn rất lớn, có thể từ 50 – 100% nên mới có nhiều người lao vào bất động sản như vậy.

Nhưng cũng có một quy luật khác của kinh doanh là lợi nhuận lớn thì rủi ro cũng nhiều. Giải pháp cơ bản mà chúng ta có thể đưa ra vào lúc này chỉ có thể là đẩy mạnh nguồn cung, đẩy mạnh nhà ở xã hội, tránh mua bán lòng vòng.

Vào cuối năm 2010, thị trường bất động sản bắt đầu ấm dần lên. Liệu đây có phải là dấu hiệu nhiều nhà đầu tư đang quay trở lại thị trường?

Vừa qua, thị trường nhà đất có sự trầm lắng một thời gian do tác động của suy thoái kinh tế, thu nhập của người dân giảm đi và do người dân có tâm lý chờ đợi. Đến nay, nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực nhà đất, xây dựng đang có những dấu hiệu phục hồi cho nên người ta quay lại đầu tư bất động sản là tất yếu.

Chính phủ mong muốn số lượng giao dịch nhà đất tăng lên chứ không mong giá bán tăng. Nhưng khi cung cầu có sự chênh lệch, thì giá bán cũng tăng lên ở mức độ nhất định.

Theo tôi, nguyên nhân cơ bản là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam hiện đang rất cao. Về lâu dài thị trường nhà đất vẫn là một thị trường sôi động và được người dân chú ý. Nhưng trên thực tế, việc mua bán nhà đất của dân ta còn chạy theo tâm lý phong trào, không dựa trên sự tư vấn, phân tích... nên dễ bị rủi ro.

Đình Khang
Theo SGTT

Đất xuống rồi hầy, dự đoán của mấy "nhà phân tích thị trường" loại củ chuối trước tết làm em cứ chờ không giám mua giờ chết tui rồi hu hu. sau 2 tháng chò đợi như các bác nói đất lên hơn 30%. Sự tiên đoán của các bác tài thật..........

Đối mặt với tình trạng lãi suất cao, siết tín dụng của ngân hàng, các DN bất động sản lại vừa nhận thêm “tin xấu” khi Nghị định 120/NĐ-CP và 121/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê nước chính thức có hiệu lực (1/3/2011).

Với chính sách siết tín dụng ngân hàng nói chung, đặc biệt là tín dụng lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản), nhiều DN đang kêu trời vì không thể tìm kiếm được nguồn vốn tài trợ. Một số DN "họ" Sông Đà còn chia sẻ, có những dự án lên kế hoạch từ năm 2008, nhưng giờ không biết phải tìm đâu nguồn vốn tài trợ. Trong khi đó, một chiêu lách luật mà nhiều nhà băng sử dụng trong năm 2009, 2010 là mua trái phiếu phát hành bởi những DN "đích ngắm", nhằm thay hình đổi dạng cho các khoản giải ngân tín dụng, thì năm 2011 đã bị chặn lại, khi Chỉ thị 01/2011 của NHNN quy định, trái phiếu cũng được tính vào hạn mức tín dụng.

Lãnh đạo một số ngân hàng thương mại cho biết, mục tiêu từ nay đến hết năm 2011 của ngân hàng là cắt giảm tín dụng lĩnh vực bất động sản, chứ không còn cửa để cho vay thêm. Do đó, dù chấp nhận mức lãi suất lên tới 22%/năm, một số DN vẫn rơi vào thế bí.

Sở dĩ nó xuống chậm hơn dự kiến bởi nó bộc lộ sự yếu kém hay là sự dung túng để trục lợi của NHNN trong một thời gian rất dài để các NHTM cho vay kinh doanh BDS với tỷ lệ quá lớn nên bây giờ không thể đột ngột cắt nguồn cung mà phải làm chậm hơn vì sợ đổ vỡ dây chuyền. Đến nay các bác đã thấy rõ, Cung BDS đang tăng lên trông thấy trong khi người mua thi gần như không còn. Điển hình trên forum này thôi lượng hàng rao bán tăng lên từng ngày.